drmarkolevai.hu- Professzionális jogi szolgáltatás megfizethető áron.

Társasházi kisokos

Hazánkban rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag: mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak. A cikk célja, hogy röviden ismertesse a társasházak működését, a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit.

Dr. Markó-Lévai Szófia |
2020. 05. 26.

Mit nevez a törvény társasháznak?

Társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdont képeznek. Külön tulajdon jellemzően lakás, üzlethelyiség vagy garázs lehet, míg a közös tulajdonba tartozik a padlástér, a lépcsőház, a folyosók, a tetőszerkezet stb.

Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség (pl. üzlethelyiség, garázs) a tulajdonostársak külön tulajdonában, a többi épületrész pedig közös tulajdonban van.

Ahhoz, hogy a társasház létrejöjjön, a tulajdonostársaknak alapító okiratot kell elfogadniuk. Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból. Az alapító okiratot (és annak módosítását) ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.

Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges. Mint mindig, most is van kivétel a szabály alól: közös tulajdon eladásához elég az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös (bizonyos esetben csak kétharmados) többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata.

Az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül a tulajdonosoknak alakuló közgyűlést kell tartani, ahol döntenek a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) elfogadásáról.

Mit tartalmaz az SZMSZ?

A szervezeti-működési szabályzat határozza meg a társasház szerveit (közös képviselő/intézőbizottság, számvizsgáló bizottság stb.), azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, továbbá a közös költség viselésének szabályait.

Az SZMSZ-nek tartalmaznia kell:

  • milyen módon használhatók a külön tulajdonban álló részek (pl. kozmetikaként működhet egy üzlet, de büféként nem),
  • a közös tulajdon fenntartására vonatkozó szabályokat (pl. közös költség viselése, felújítási alap felhasználása),
  • a társasház házirendjét,
  • a társasházi közgyűlés hatáskörét és eljárását,
  • a közös képviselő/intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság hatáskörét és feladatait,
  • azt, hogy hogyan kell elszámolni és megfizetni a külön tulajdonon belül almérővel nem mérhető közüzemi szolgáltatások díját.

Az SZMSZ egyszerű szótöbbséggel bármikor módosítható.

Mit írhatunk a házirendbe?

A házirend szabályozza, hogy lakásunkban mikor végezhetünk építési-szerelési munkákat vagy zajjal járó más tevékenységeket, továbbá, hogy milyen módon használhatjuk a közös tulajdont (pl. tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben).

A házirend szabályozhatja, hogy milyen háziállatok tarthatóak a lakásban, ki lehet-e rázni a poros szőnyeget az erkélyen, de előírhatja azt is, hogy este 10 után nem tarthatóak bulik, társasági összejövetelek a társasházban.

A házirend szabályait a lakás, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani, tehát nem csak a tulajdonosokra nézve kötelezőek, hanem azt a bérlőknek is be kell tartania.

Mit lehet tenni, ha valaki nem fizet közös költséget?

A közös tulajdonba tartozó épületrészek fenntartása céljából, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások fedezésére a tulajdonosoknak közös költséget kell fizetni a tulajdoni hányaduk szerint.

Mivel sok esetben probléma a közös költség fizetésének elmaradása, ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a legalább 3 hónapnyi közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos külön tulajdonát (pl. lakását) jelzálogjoggal terheljék meg, ha a közgyűlés erről határoz.

A közgyűlés összehívása nélkül is megterhelheti jelzálogjoggal a közös képviselő a hátralékos tulajdonos tulajdonát, ha erre őt az SZMSZ felhatalmazza. A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetve a közös képviselő rendelkezését ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.

A jelzálogjog alapítása 3 havonta megismételhető, ha a tulajdonos továbbra sem fizeti a közös költséget. Ha viszont megfizeti a hátralékát, a közös képviselőnek 8 napon belül ki kell adnia a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt.

A jelzálogjog bejegyeztetésnél hatékonyabb megoldás lehet a közös költség tartozás behajtására, ha a közös képviselő fizetési meghagyásos eljárást indít a tulajdonossal szemben. Ez esetben három hónapot sem kell várni, a fizetési határidő lejárta után azonnal kezdeményezhető az eljárás. A fizetési meghagyásos eljárásról korábbi cikkemben bővebben olvashat: https://drmarkolevai.hu/tartoznak-nekem-mit-tegyek

Lakásvásárlás esetén mindenképp javaslom, hogy a vevő kérjen az eladótól igazolást arra vonatkozóan, hogy nincs közös költség tartozása. A közös képviselő az eladó kérésére köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös költség tartozásról.

Ha a lakás megvásárlása után derül ki, hogy az előző tulaj közös költség tartozást hagyott hátra, akkor hosszú és bizonytalan kimenetelű pereskedés elé nézhetünk, mivel a bírósági gyakorlat nem egyértelmű a tekintetben, hogy a régi vagy az új tulaj köteles rendezni a közös költség hátralékot.

A társasházi közgyűlés, mint a legfőbb döntéshozó szerv

A közgyűlés dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő/az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, a közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról (pl. a társasház felújítása érdekében hitelfelvétel), a társasház éves költségvetésének elfogadásáról stb.

Közgyűlést évente legalább egyszer tartani kell. A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze.

A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni és a meghívó egy példányát a társasházban is ki kell függeszteni. A meghívóban ismertetni kell azokat a napirendi pontokat, amelyek majd megtárgyalásra kerülnek.

Kötelező a közgyűlést összehívni, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok - a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével - írásban kérték.

Ha a közös képviselő a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.

A közgyűlésen valamennyi tulajdonos részt vehet és szavazhat. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.

Ha a közgyűlés nem határozatképes megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.

A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. A közgyűlés főszabály szerint a határozatát a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséggel hozza meg.

A társasházi tisztségviselők: a közös képviselő és az intézőbizottság

A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el.

Az intézőbizottság legalább egy elnökből és két tagból áll és a bizottságot a tulajdonosok saját maguk közül választják meg.

A közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, beszedni a tulajdonosokat terhelő közös költséget és minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására is bíróság vagy más hatóság előtt.

Mikor kötelező számvizsgáló bizottságot választani és milyen jogkörei vannak a bizottságnak?

Abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.

A számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársak maguk közül választják, a bizottság legalább egy elnökből és két tagból áll.

A számvizsgáló bizottság bármikor ellenőrizheti a közös képviselő/az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát, véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, továbbá javaslatot tesz a közös képviselő/az intézőbizottság díjazására és összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

Kamera a társasházban

A közös tulajdon megfigyelésére szolgáló kamerarendszer akkor létesíthető, ha a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel a tulajdonosok megszavazzák. Ebben az esetben az SZMSZ-nek tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges adatkezelési szabályokat is.

Fontos tudni, hogy a kamerarendszer semmiképp nem irányulhat a külön tulajdonban álló ingatlan (lakás, garázs stb.) bejáratára, a kamerák által megfigyelt területre belépni szándékozó személyeket pedig tájékoztatni kell arról, hogy a területen kamerás megfigyelés történik és informálni kell őket jogaikról és az üzemeltető személyéről, elérhetőségeiről. A kamerás megfigyelés szabályairól bővebben olvashat a következő linkre kattintva: https://drmarkolevai.hu/a-kameras-megfigyeles-szabalyai

Mit tehetünk, ha a közgyűlési határozat sérti jogos érdekeinket vagy az SZMSZ álláspontunk szerint jogszabályba ütközik?

Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba/az SZMSZ-be ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonos keresettel kérheti a bíróságtól a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.

Ha úgy érezzük tehát, hogy a közgyűlési határozat számunkra hátrányos döntést tartalmaz, akkor jogaink megóvása érdekében bírósághoz fordulhatunk. Nagyon fontos, hogy a keresetet a határozat meghozatalától számított 60 napon belül be kell adni!

Jó, ha tudjuk azt is, hogy a társasház működésének, szerveinek törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A jegyző ellenőrzi többek között, hogy a társasház alapító okirata, SZMSZ-e, működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak.

Ha tehát azt gondoljuk, hogy olyan rendelkezés került az SZMSZ-be, ami jogszabályba ütközik, akkor a helyi jegyzőhöz fordulhatunk, aki lefolytatja a szükséges eljárásokat és akár pert is indíthat a társasházzal ellen.

Amennyiben kérdése van a témával kapcsolatban és hatékony megoldására van szüksége, foglaljon időpontot személyes konzultációra!