drmarkolevai.hu- Professzionális jogi szolgáltatás megfizethető áron.

Milyen a jó lakásbérleti szerződés?

Felmérések szerint Magyarországon a 18-59 éves korú lakosság ötöde érdekelt valamilyen módon lakás bérlésben: 13% lakást bérel, 6% kiadja lakását, 1% pedig ad és vesz is ki ingatlant. Mind bérlői, mind bérbeadói oldalról sok horrorsztorit lehet hallani a lakásbérléssel kapcsolatban, azonban a kellemetlenségek hatékonyan kiküszöbölhetőek egy jól megírt, részletekre is kiterjedő lakásbérleti szerződéssel.

Dr. Markó-Lévai Szófia |
2020. 02. 04.

Lakásbérleti szerződés csak írásban!

A köznyelvben a bérlet és az albérlet közötti különbség mára már szinte teljesen eltűnt, a tulajdonostól való bérlést is albérletnek szokták nevezni. Jogi értelemben azonban a két dolog különbözik: az albérlet valójában a bérlőtől történő bérlést jelenti (ehhez nem mellesleg a tulajdonos hozzájárulása is szükséges).

A lakásbérleti szerződés tehát a lakás tulajdonosa és a bérlő között jön létre. Fontos, hogy több tulajdonos esetén a lakást az összes tulajdonos, mint bérbeadó adja ki.

A szerződés érvényességének a feltétele az írásba foglalás.

Bár ezt a törvény nem írja elő, célszerű azonban legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalni a szerződést (pl. a felek aláírása mellett két tanú is aláírja a szerződést a nevük és lakóhelyük feltüntetésével egyidejűleg).

Mivel véleményem szerint megelőzni mindig könnyebb a bajt, mint később a problémát kezelni, ezért azt javaslom a bérbeadók részére, hogy ügyvéddel készíttessék el a részletekre is kiterjedő, megfelelően megfogalmazott bérleti szerződést.

A szerződő felek meghatározása

A bérleti szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy kik között jön létre a bérleti jogviszony. Rögzíteni kell mind a bérbeadó, mind a bérlő nevét, címét és egyéb személyes adatait (születési neve, anyja neve, születési hely és idő stb.).

A szerződéskötéskor kérjük el a másik fél személyes okmányait (személyi igazolvány, lakcímkártya), hogy meggyőződjünk a személyazonosságáról.

A bérelt lakás pontos megjelölése

A bérleti szerződésben fel kell tüntetni a lakás pontos címét, helyrajzi számát, alapterületét és a helyiségek számát is érdemes rögzíteni.

Bérlőként különösen fontos, hogy a szerződéskötéskor rögzítsük a lakás állapotát, illetve a lakásban található berendezési és felszerelési tárgyakat. Lehetőség szerint ezek állapotát fényképekkel is dokumentáljuk. Ezzel az intézkedéssel elkerülhető, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor a bérbeadó a lakásban történt károkozásra hivatkozva ne adja vissza a kauciót.

Bérbeadókén érdemes azt is a szerződésbe foglalni, hogy az ingatlant kizárólag lakás céljára lehet használni.

Határozott vagy határozatlan időtartamú bérleti szerződés?

Nagyon fontos rögzíteni, hogy a bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan időre jön létre.

A határozott időre kötött bérleti szerződés lényege, hogy abból nem lehet „könnyen kiszállni”. A szerződés a bérlőt arról biztosítja, hogy fix ideig tud hol lakni, a bérbeadó pedig számíthat arra, hogy a bérlő fix ideig fizeti a bérleti díjat.

Ha tehát 1 éves határozott időre van bérleti szerződésünk, de a 4. hónapban fel kell azt mondani, mert bérlőként másik városban kaptunk munkát, akkor a hátralévő 8 havi bérleti díjat akkor is ki kell fizetni, ha elköltözünk a lakásból.

A bérleti és közüzemi díjak

A bérleti szerződésben nem elég azt rögzíteni, hogy mennyi a lakás bérleti díja, hanem azt is érdemes írásba foglalni, hogy mikor és hogyan kell a bérleti díjat és a közüzemi díjakat (azaz a rezsit) megfizetni.

Ha a felek a szerződésben nem rendelkeznek másképp, akkor a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

Készpénzes fizetés esetén érdemes minden hónapban átvételi elismervényt aláíratni a bérbeadóval az aktuális havi díj kiegyenlítéséről.

A felek megállapodásától függően, a közüzemi szolgáltatások maradhatnak a bérbeadó nevén, de a bérlő nevére is átírásra kerülhetnek. Utóbbi esetben azt is érdemes rögzíteni, hogy a bérlőnek jogában áll-e a szolgáltatásokon változtatni, például nagyobb internetcsomagot vásárolni.

Kaució

Lakásbérleti szerződés esetében gyakori, hogy a bérleti szerződés megkötésekor a bérbeadó 1-2 havi bérleti díj összegével megegyező mértékű kaució fizetését is megköveteli. A kaució célja elsősorban az, hogy fedezze például az esetlegesen meg nem fizetett bérleti díjat.

Ha a bérleti szerződés megszűnik, és a bérlő semmilyen kötelezettségét nem szegte meg (rendesen fizette a bérleti díjat, nem okozott kárt a lakásban stb.) akkor a kaució teljes összege a bérlő részére visszajár.

A felek a bérleti szerződésben úgy is megállapodhatnak, hogy a kaució összege az utolsó 1-2 havi bérleti díjba beszámításra kerül, tehát a bérlő „lelakja” a kaució összegét.

Amennyiben a bérlő korábban a bérbeadó engedélyével bejelentkezett a lakásba, a kaució visszaszolgáltatásának általában feltétele a lakcímről való átiratkozás.

Hogyan mondjuk fel a lakásbérleti szerződést?

A bérleti szerződés felmondását jó esetben a felek közötti bérleti szerződés szabályozza (pl. milyen okból, hány napos felmondási idővel lehet a szerződést megszüntetni).

Ha a szerződés nem rendelkezik a felmondásról, akkor a törvényi rendelkezéseket kell alkalmazni.

Ennek értelmében rendes (indokolás nélküli) felmondásra alapvetően határozatlan időre szóló bérleti szerződés esetén van lehetőség. A felek határozott idejű bérleti szerződés esetén is kiköthetik a rendes felmondás jogát, azonban, ha ezt nem teszik meg, akkor a törvény értelmében nem illeti meg őket a rendes felmondás joga.

Rendes felmondással bármelyik fél indokolás nélkül megszüntetheti a lakásbérleti szerződést. Ha a rendes felmondás a hónap 15. napjáig közlésre kerül, akkor a bérletet a következő hónap végével kell felmondottnak tekinteni. Ha e felmondási határidőt nem tartják be, akkor a lakásbérlet a felmondás közlését követő második hónap végén szűnik meg.

Például, ha március 15. napján közöl rendes felmondást a bérbeadó, akkor a bérleti szerződés április 30-án szűnik meg. Ha viszont március 16. napján közli a felmondást, akkor május 31. napjára kell felmondottnak tekinteni a szerződést.

A törvény néhány konkrét esetet kiemel a felmondás kapcsán. Így, ha a bérlő nem fizeti meg a lakbért határidőben, a bérbeadónak írásban kell felszólítania a teljesítésre. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondhatja a bérleti szerződést. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.

Mivel elég bonyolult a jogi szabályozás, nézzünk egy konkrét példát: a bérlő nem fizette meg az elmúlt 2 havi bérleti díjat, ezért március 22-én fizetési felszólítás küldünk részére, amit március 26-án vesz át. A 8 napos fizetési határidő április 3-án jár le. Innentől számítva további 8 napunk van arra, hogy a felmondást megküldjük, ezért április 5-én megírjuk és postázzuk a felmondást, úgy, hogy a felmondás a következő hónap utolsó napjára szól, ami május 31. Fontos, hogy a bérlő május 16-ig átvegye a felmondó levelet, ugyanis a felmondási idő csak így lesz 15 napnál több. Ha május 16. után veszi át a levelet, akkor felmondásunk sajnos érvénytelen lesz és elölről kell kezdeni az egész procedúrát.

Ha a felmondás oka a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása, akkor a bérbeadó köteles a tudomására jutástól számított 8 napon belül írásban felszólítani a bérlőt a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra. A felmondást ez esetben a magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított 8 napon belül kell írásban közölni.

A legcélszerűbb minden esetben, ha a felmondást ajánlott, tértivevényes levélben közöljük a másik féllel, hiszen így igazolni tudjuk, hogy mikor adtuk postára a levelet és azt is, hogy azt a másik fél mikor vette át.

Annak sincs akadálya természetesen, hogy a felek akár a határozott idejű, akár a határozatlan idejű bérleti jogviszonyukat közös megegyezéssel, írásban megszüntessék. Ebben az esetben a felek szabadon, megegyezésüknek megfelelő időpontban és módon zárhatják le a közöttük fennálló jogviszonyt.

Háziállatok, dohányzás a lakásban

Fontos rendelkezni arról is, hogy az ingatlanban engedélyezett-e a háziállatok tartása, és ha igen, milyen feltételek mellett (pl. regisztrált chip, kötelező oltások megléte stb.)

Amennyiben nem szeretnénk, ha a bérbe adott lakásban dohányoznának, úgy ezt is mindenképp érdemes a szerződésben rögzíteni.

Felújítás: kinek a költségén?

A félreértések elkerülése érdekében a szerződés jó, ha tartalmazza azt is, hogy a bérlő végezhet-e beruházást az ingatlanon, illetve milyen felújítási költséget fizet a bérbeadó és mi az, amit a bérlőnek kell állnia.

Főszabály szerint a lakás fenntartásával járó kisebb költségeket (pl. duguláselhárítás, kiégett izzó cseréje stb.) a bérlő, a többi költséget a bérbeadó viseli (pl. zuhanykabin cseréje).

Abban az esetben, ha például a bérlő elfelejti a vízcsapot elzárni és emiatt beázik a lakás, a helyreállítási költségeket neki kell fedeznie, hiszen az ő hibájából következett be a probléma. Abban az esetben, ha a falban lévő vezeték hibásodik meg, vagy a felső szomszéd áztatja el a lakást, akkor a költségeket a bérbeadónak kell rendeznie.

Mit tehet a bérbeadó, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni a lakásból?

Amennyiben a bérleti szerződés felmondásra került és a bérlő nem költözik ki a lakásból a felmondási idő lejártát követően sem, a bérbeadónak alapvetően egy szabályos lehetősége van a lakás kiürítésére: ha bíróság előtt kiürítési pert indít. A peres eljárás azonban akár több évig is elhúzódhat és meglehetősen költséges is.

Az önbíráskodás viszont nem kifizetődő, mivel a tulajdonos még abban az esetben sem cserélheti le a zárat vagy rakhatja ki az utcára a bérlő holmijait, ha az illető nem fizet. Ha mégis megteszi, a bérlő a jegyzőtől birtokvédelmet kérhet.

Ha szeretnénk megelőzni a bajt, érdemes tehát ügyvéd közreműködésével bérleti szerződést kötni és legjobb a szerződést közjegyzői okiratba is foglalni, mert így a problémás bérlő az évekig elhúzódó peres eljárás mellőzésével, azonnal kiköltöztethető.

Amennyiben kérdése van a témával kapcsolatban és hatékony megoldására van szüksége, foglaljon időpontot személyes konzultációra!