drmarkolevai.hu- Professzionális jogi szolgáltatás megfizethető áron.

Miért ne adjunk "ajánlati biztosítékot" az ingatlanközvetítőnek?

Ha ingatlan adásvétel során ingatlanközvetítő jár el, akkor a legtöbb esetben felmerül az, hogy az ingatlanos "ajánlati biztosítékot" kér a potenciális vevőtől az adásvételi szerződés megkötése előtt. Egy jogszabálymódosítás egyértelművé tette, hogy az ingatlanközvetítő sem vételi szándéknyilatkozatot nem szerkeszthet, sem letétkezelésre nem jogosult.

Dr. Markó-Lévai Szófia |
2021. 05. 18.

Van olyan, hogy ingatlanközvetítői letét?

Manapság sajnos már igen elterjedt az a gyakorlat, hogy ingatlan adásvétel során az ingatlanközvetítő a vevőjelölttől ajánlati biztosítékot kér, vételi szándéka komolyságát bizonyítandó. Ezt az összeget aztán az ingatlanközvetítő „letétbe veszi” az adásvételi szerződés megkötéséig. Ezzel a gyakorlattal számos probléma van, kezdve azzal, hogy az ingatlanközvetítő letétkezelésre nem jogosult.

Az ingatlanközvetítő feladatai

Az ingatlanközvetítői tevékenység meghatározását a Lakástörvény tartalmazza. Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül:

  • az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével,
  • a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével,
  • a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, valamint
  • az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével - ide nem értve az okiratok megszerkesztését és azok ellenjegyzését - összefüggő feladatokat látja el.

Az ingatlanközvetítő tehát az ingatlanok felkutatásával, azok értékbecslésével, közvetítéssel és az ügylet lebonyolításához szükséges iratok beszerzésével, előkészítésével foglalkozik.

Kinek a feladata az okiratszerkesztés?

Láthatjuk, hogy letétkezelésre az ingatlanközvetítő egyáltalán nem jogosult, de még az is kiderül, hogy ingatlanközvetítő okiratot sem szerkeszthet (pl. vételi ajánlatot és semmilyen más jognyilatkozatot sem), hanem csak a más által elkészített dokumentumot (pl. energetikai tanúsítvány, tulajdoni lap, társasházi alapító okirat) szerezheti be, valamint az okiratok előkészítését segítheti elő.

Az okiratszerkesztés és az okirat ellenjegyzése ügyvédi tevékenység, valamint az ügyvéd jogosult letétkezelésére is az Ügyvédi törvény alapján. 

Mi lesz a „biztosítékkal” vitás helyzetben?

Azon túl, hogy az ingatlanos nem jogosult letétkezelésre, azért is problémás az adásvételi szerződés megkötése előtt pénzt átadni az ingatlanközvetítő részére, mert sajnos nem egy esetben fordult már elő olyan, hogy utóbb derült ki egy olyan körülmény, amelyre tekintettel a vevő mégsem kívánt adásvételi szerződést kötni (pl. az adásvételi szerződés előkészítésekor derül ki, hogy az eladó csak három hónap múlva tud kiköltözni a lakásból). Ilyenkor aztán lehet vitatkozni, hogy kinek a hibájából hiúsult meg az adásvételi szerződés megkötése és mi lesz az átadott biztosíték sorsa.

Fentiek alapján én minden esetben az javaslom a vevőknek, hogy az első pénzmozgásra az adásvételi szerződés megkötésekor kerüljön sor! Amennyiben minden információ rendelkezésre áll, jellemzően két munkanapon belül előkészítem az adásvételi szerződést, tehát a feleknek nem kell hetek várnia arra, hogy a szerződés megkötésre kerüljön!