Mit jelent az előszerződés fogalma?
Előszerződés során a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban szerződést kötnek egymással.
Az előszerződésben ennek a később létrejövő szerződésnek a lényeges feltételeit állapítják meg.
A szerződéskötés megtagadása
A későbbi időpontban történő szerződés megkötését csak akkor tagadhatja meg valamelyik fél, ha bizonyítja, hogy
- az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené,
- a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható,
- a körülmények megváltozását nem ő idézte elő, és
- a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.
Ha bármelyik fél a szerződéskötést más okból megtagadja, a másik fél bírósághoz fordulhat és a szerződést a bíróság létrehozhatja az előszerződésben meghatározott feltételekkel.
Mi a különbség az előszerződés és a "végleges" szerződés között?
Lényeges különbség az ingatlan adásvételi szerződés és az előszerződés között, hogy az utóbbi semmilyen joghatást nem képes kiváltani az ingatlan-nyilvántartásban, ily módon a földhivatalba nem is kerül benyújtásra.
Az előszerződés tehát nem nyújt olyan védelmet a vevő számára, mintha adásvételi szerződést kötöttek volna a felek, ugyanis az adásvételi szerződés a földhivatal részére benyújtásra kerül és széljegyzés révén elkerülhető az ingatlan időközbeni megterhelése vagy többszöri eladása.
Milyen esetekben lehet indokolt előszerződést kötni?
- Ha az ingatlan tulajdonosa elhunyt és az örökös még nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Az előszerződésben a később bejegyzésre kerülő tulajdonos és a vevő megállapodhatnak, hogy az örökös tulajdonjogának bejegyzését követően adásvételi szerződést kötnek egymással.
- A vevő építési telket kíván megvásárolni, azonban a területen valamilyen felépítmény található és a telek besorolása emiatt nem beépítetlen terület. Az előszerződésben a felek megállapodhatnak, hogy az eladó elbontja az építményt és átminősítteti az ingatlant beépítetlen területté, így a vevő igénybe tudja venni a telek vásárláshoz kapcsolódó illetékmentességet.
- Néhány hét vagy hónap múlva az eladó adómentesen tudná értékesíteni az ingatlant. Az ingatlan szerzését követő 5. évben már nem kell adót fizetni az ingatlan eladáskor. Az előszerződésben a felek megállapodhatnak, hogy az adásvételi szerződést a felek az évfordulót követően kötik meg.
Az ingatlan adásvételi előszerződés tartalma
Az ingatlan adásvételi előszerződést írásba kell foglalni, azonban előszerződés esetén nem kötelező az ügyvédi ellenjegyzés. Fontos, hogy az előszerződés a lehető legrészletesebb legyen, hogy a végleges szerződés megkötésekor ne legyen vitás kérdés a felek között. Jó esetben az előszerződés már a végleges szerződés szövegét tartalmazza.
Amennyiben ingatlan adásvételi előszerződést szeretne kötni, keressen bizalommal!