drmarkolevai.hu- Professzionális jogi szolgáltatás megfizethető áron.

Gyakori kérdések ingatlan adásvétel során

Jelen cikkben az ingatlan adásvétel során leggyakrabban felmerülő kérdésekre igyekszek választ adni. Bejegyzésemből megtudhatja, hogy mi az eljárás akkor, ha teher van az ingatlanon, mit kell tudni az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokról, illetve, hogy milyen költségekkel kell számolni az adásvétel során.

Dr. Markó-Lévai Szófia |
2020. 07. 07.

Mit kell tudni a foglalóról?

A foglaló a szerződés megerősítésére szolgál. Ha a szerződést teljesítik, a vételár a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Ha a teljesítés meghiúsulásáért a vevő felelős, az adott foglalót elveszti, ha pedig a teljesítés meghiúsulásáért az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A foglaló összegét általában a vételár 10%-ában szokták meghatározni, de az összegről az eladó és vevő közös megállapodása alapján születik döntés.

Ha a felek nem foglaló, hanem előleg megfizetésében állapodnak meg, a szerződés meghiúsulása esetén az előlegként átadott pénz visszafizetendő a vevő részére függetlenül attól, hogy a szerződés milyen okból, kinek a hibájából hiúsult meg!

Hogyan kell adózni ingatlan eladása esetén?

Az eladónak az ingatlan eladása után személyi jövedelemadó (SZJA) fizetési kötelezettsége keletkezhet. Az adófizetési kötelezettség akkor merülhet fel, ha az eladó az ingatlant a vásárlást követő 5 éven belül értékesíti és az ingatlan értékesítésére magasabb áron kerül sor, mint amekkora összeget az eladó az ingatlan megvásárlására fordított.

Az SZJA mértéke az adó alapjának 15%-a. Az adó alapja az eladásból származó bevétel (eladási ár) és az elszámolható költségek (szerzéskori ár, értéknövelő beruházások stb.) különbözete.

A szerzés évében és az azt követő évben az adó alapja a bevétel és a költségek különbözetének 100%-a, a szerzést követő 2. évben 90%-a, a 3. évben 60%-a, a 4. évben 30%-a. A szerzést követő 5. évben már akkor sem kell adót fizetni, ha drágábban sikerül eladni az ingatlant, mint amennyiért szerezték.

Mekkora illetéket kell fizetni ingatlan vásárlása esetén?

Főszabály szerint ingatlan vásárlása esetén az ingatlan forgalmi értékének 4%-ával megegyező mértékű vagyonszerzési illetéket kell fizetni.

Bizonyos esetekben a vevő illetékmentességet vagy illetékkedvezményt tud igénybe venni. Az illetékkedvezményekről bővebben olvashat korábbi cikkemben: https://drmarkolevai.hu/illetekkedvezmenyek-lakasvasarlas-eseten

Mi az az energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány azt tanúsítja, hogy az ingatlan energiafelhasználás szempontjából milyen kategóriába tartozik. A tanúsítványban a szakértő általában tanácsokat is ad azzal kapcsolatban, hogy az ingatlan energiafelhasználása hogyan lehet hatékonyabb.

Energetikai tanúsítványt főszabály szerint kötelező készíttetni ingatlan értékesítése esetén, kivéve például bizonyos műhelyek vagy az évente 4 hónapnál kevesebb használatra szánt épületek eladása esetén. Az energetikai tanúsítványt az eladónak kell elkészíttetnie.

Mit kell tudni osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan adásvétele esetén?

Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van az ingatlan vonatkozásában.

Az eladónak a vevőtől kapott vételi ajánlatot közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal. Ha valamelyik elővásárlásra jogosult az ajánlatot írásban elfogadja, úgy az ingatlan adásvételi szerződés nem az eladó és a vevő, hanem az eladó és az elővásárlásra jogosult között jön létre.

Osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan használatára, ezért a használatot megállapodásban kell rendezni. A használati megállapodás tartalmazza, hogy a tulajdonostársak az ingatlan mely részeit használják kizárólagosan és mely területeket használják közösen. 

Az osztatlan közös tulajdoni forma gyakori ikerházak esetén.

Mi az eljárás akkor, ha teher van az ingatlanon?

Az ingatlan adásvétel során a terhek sorsát mindenképp rendezni kell. Teher lehet jelzálogjog vagy végrehajtási jog is. Az, hogy a tehermentesítés hogyan fog zajlani az adásvételi szerződésben kerül szabályozásra.

Általában a teher jogosultja (bank/végrehajtó) kiad egy nyilatkozatot arról, hogy a bejegyzett terhet milyen feltételek mellett fogja az ingatlanról törölni. A vevő vagy az eljáró ügyvéd pedig a vételár meghatározott részét közvetlenül a teher jogosultjának fizeti meg.

A tartozás megfizetését követőn a jogosult kiadja a teher törléséhez szükséges iratokat, így az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása után a vevő tehermentes ingatlant szerezhet.

Hogyan kell eljárni, ha haszonélvezeti joggal terhelt az ingatlan?

A haszonélvező az adásvételi szerződésben vagy a szerződés aláírásával egyidejűleg megtett külön nyilatkozatban mondhat le a haszonélvezeti jogáról ingyenesen vagy ellenérték fejében

Ha a haszonélvező már elhunyt, azonban még nem került törlésre a haszonélvezeti jog az ingatlan tulajdoni lapjáról, akkor az eladónak a szerződéskötésre magával kell hoznia a haszonélvező halotti anyakönyvi kivonatát. Ebben az esetben a haszonélvezeti jog a törvény erejénél fogva megszűnt, azonban arról továbbra is rendelkezni kell, hogy a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerüljön.

Mire kell figyelni, ha a vevő hitel felhasználásával szeretné kifizetni a vételárat?

Amennyiben a vevő hitelből szeretné megfizetni a vételár egy részét, a hitelt folyósító bank közvetlenül az eladónak utalja át az összeget vagy ügyvédi letétbe teljesít.

Ha a vevő az igényeltnél kevesebb hitelt kap, úgy főszabály szerint önerőből köteles teljesíteni a különbözetet. Ha erre nem képes, és ezért eláll az adásvételi szerződés megkötésétől, úgy a foglalót – ha a felek ettől eltérően nem állapodtak meg - elveszíti.

Célszerű ezért még az adásvételi szerződés megkötése előtt előzetes banki hitelbírálatot kérni, a későbbi kellemetlenségek elkerülése végett.

Aláírhatja-e meghatalmazott az adásvételi szerződést?

Igen, nem kötelező, hogy az eladó vagy a vevő személyesen írja alá az adásvételi szerződést, a felek helyett meghatalmazott is eljárhat. Fontos azonban, hogy a meghatalmazást ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni vagy közjegyzői okiratba kell foglalni, külföldön elő fél esetén pedig konzulátuson lehet megtenni a nyilatkozatot. Két tanús meghatalmazás tehát nem elfogadható ingatlan adásvételi szerződés során!

Milyen költségekkel kell számolni ingatlan adásvétele során?

A vevő fizeti jellemzően a vagyonszerzési illetéken felül az ügyvédi munkadíjat, a földhivatali eljárási díjat (6.600,-Ft), valamint a tulajdoni lap lekérésének költségét (2.000,-Ft).

Az eladó esetleges adófizetési kötelezettségén túl fizeti az energetikai tanúsítvány elkészíttetésének költségét, az ingatlanközvetítő díját, valamint az ingatlan tehermentesítésének költségét (pl. jelzálogjog törlésének földhivatali díja 6.600,-Ft).

Mik az ingatlan vásárlás főbb lépései hitelfelvétel esetén?

 

Amennyiben kérdése van a témával kapcsolatban és hatékony megoldására van szüksége, foglaljon időpontot személyes konzultációra!