Elővásárlási jog az osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsok esetében
Az elmúlt években gyakori probléma volt társasházak esetében az osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs beállóhelyek adásvétele. A közös tulajdon miatt ugyanis a teremgarázs tulajdonosait elővásárlási jog illeti meg a Polgári Törvénykönyv alapján, ha egy tulajdonos kívülálló személynek kívánja értékesíteni a parkolóhelyét.
Az eddigi gyakorlat alapján ilyen esetben minden egyes tulajdonostársat meg kellett keresni, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával. A földhivatal részére csatolni kellett a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni („lemondó nyilatkozat”) vagy, ha a jogosult nem nyilatkozott, akkor a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és a vételi ajánlat közlését az eladó a tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel tudta igazolni. Mivel a teremgarázsok esetében jellemzően több tíz, de akár több száz tulajdonos is lehet, ez rendkívül nagy adminisztrációs terhet és plusz költséget okozott.
A rendelet eddig csak arra biztosított lehetőséget, hogy, amennyiben a nyilatkozat beszerzése - a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt - rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a feleknek elegendő volt együttesen nyilatkozni erről, illetve előadni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
Ebben az esetben azonban a tulajdonostárs – mivel nem értesítették a jogügyletről – a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül – de legkésőbb a szerződéskötéstől számított 3 éven belül – peres eljárásban kérhette az adásvételi szerződés hatálytalanságának megállapítását.
Közös képviselői nyilatkozat a vételi ajánlat kifüggesztéséről
Jogszabálymódosítás következtében 2022 májusa óta azonban a földhivatal elfogadja a tértivevények helyett a közös képviselő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.
A nyilatkozathoz mellékelni kell a kifüggesztett vételi ajánlatnak a kifüggesztés napját, a levétel napját, valamint a közös képviselő aláírását tartalmazó eredeti példányát.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során igazolni szükséges, hogy a nyilatkozat a közös képviselőtől származik. Ez történhet például a közös képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyv benyújtásával.
Fontos, hogy a fenti eljárás kizárólag garázsok esetén alkalmazható, minden más esetben (pl. tároló) maradt az elővásárlásra jogosultak igazolható megkeresése.
Álláshelyek önálló helyrajzi számon
2022 májusától már arra is van lehetőség, hogy a gépkocsi beállóhelyek (ún. álláshelyek) önálló helyrajzi számot, saját tulajdoni lapot kapjanak.
A rendelet értelmében álláshely az épület gépjárműtároló helyiségében kialakított, gépjármű elhelyezésére szolgáló terület, amelynek egyik oldala az álláshelyekhez vezető közlekedési úthoz kapcsolódik, további három oldala a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel vagy fallal körülhatárolt. Az álláshely hossza mozgásukban korlátozottak részére legalább 5 méter, szélessége legalább 3,6 méter, egyéb esetben az álláshely hossza legalább 5 méter, szélessége legalább 2,7 méter, azzal, hogy a közforgalom számára nem megnyitott gépjárműtárolóban az álláshelyek legfeljebb 30%-ának a hossza 4,1 méterre és szélessége 2,2 méterre csökkenthető.
Az álláshelyeknek önálló helyrajzi számot elsődlegesen a jelenleg, illetve a jövőben épülő társasházakban tudnak kialakítani, azonban a meglévő, osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázsok esetében is van lehetőség arra, hogy a beállóhelyek saját tulajdoni lapot kapjanak a társasházi alapító okirat módosításával (természetesen csak abban az esetben, ha a beállóhelyek kialakítása a fenti jogszabályi követelményeknek megfelel). Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.
Amennyiben teremgarázs beállóhelyre vonatkozó adásvételi szerződést szeretne kötni, keressen bizalommal!
